Investissement locatif : comment calculer la rentabilité ?

1. Distinguer les différents types de rentabilité

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Avant de plonger dans les calculs, il est important de comprendre les trois principaux types de rentabilité :

  • La rentabilité brute : un calcul simple qui permet une première évaluation.
  • La rentabilité nette de charges : prend en compte les frais annexes liés à la propriété.
  • La rentabilité nette-nette (ou nette d’impôts) : tient également compte de la fiscalité appliquée aux revenus locatifs.

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2. Calcul de la rentabilité brute

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La rentabilité brute est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat total du bien (prix d’acquisition + frais annexes comme les frais de notaire).

Formule :

Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel × 100) / Coût total d’achat

Exemple :

Prix d’achat du bien : 200 000 € (frais de notaire inclus).

Loyer mensuel : 800 €.

Rentabilité brute = (800 × 12 × 100) / 200 000 = 4,8%

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3. Calcul de la rentabilité nette de charges

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La rentabilité nette prend en compte les charges liées à la gestion du bien, telles que :

  • Charges de copropriété non récupérables.
  • Frais d’entretien.
  • Assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés).
  • Taxe foncière.

Formule :

Rentabilité nette (%) = [(Loyer annuel – Charges annuelles) × 100] / Coût total d’achat

Exemple :

Charges annuelles : 3 000 € (taxe foncière : 1 000 €, autres frais : 2 000 €).

Rentabilité nette = [(9 600 – 3 000) × 100] / 200 000 = 3%

4. Calcul de la rentabilité nette-nette (ou rentabilité fiscale)

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Pour aller plus loin, incluez l’imposition liée aux revenus locatifs. Celle-ci dépend du régime fiscal choisi : micro-foncier ou régime réel.

Formule :

Rentabilité nette-nette = [(Loyer annuel – Charges – Impôts) × 100] / Coût total d’achat  

Exemple :

Au régime micro foncier (valable car revenus annuels = 9 600 < 15 000€)

On applique un abattement de 30% sur les revenus fonciers donc ici 6 720€ sont imposables.

Revenus fonciers imposés au taux marginal de 30% : 2 016 € d’impôts.

Rentabilité nette-nette = [(9 600 – 3 000 – 2 016) × 100] / 200 000 = 2,3%

Au régime réel  :

On déduit les charges annuelles des revenus fonciers donc ici nous avons 6 600€ de revenus imposables.

Revenus fonciers imposés au taux marginal de 30% : 1 980 € d’impôts.

Rentabilité nette-nette = [(9 600 – 3 000 – 1 980) × 100] / 200 000 = 2,3%

Ce régime nécessite la tenue d’un bilan comptable et donc souvent faire appel à un comptable.

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5. Aller plus loin avec des outils d’analyse

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Pour une analyse plus précise, considérez d’autres indicateurs comme :

  • Le cash-flow : la différence entre les revenus locatifs et les dépenses réelles (incluant le remboursement du prêt). Un cash-flow positif garantit une opération saine.
  • Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) : utile pour évaluer la performance sur une durée d’investissement.

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6. Les leviers pour améliorer la rentabilité

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  • Acheter au juste prix : Recherchez les biens sous-estimés.
  • Optimiser les travaux : Réalisez des améliorations augmentant la valeur locative.
  • Choisir le bon emplacement : Préférez des zones dynamiques et recherchées.
  • Adapter la stratégie fiscale : Le régime réel est souvent plus avantageux pour les investisseurs.

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Conclusion

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Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est une étape essentielle pour s’assurer de sa viabilité et optimiser ses rendements. En combinant une analyse rigoureuse et une bonne stratégie d’acquisition, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir.

Sources utiles :